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Gestión integral alquiler

¿Cuánto cobra una agencia de alquiler por la gestión?

23 octubre 2021 by HABITEIS Deja un comentario

¿Cuánto cobra una agencia de alquiler por la gestión?

Muchas personas se hacen la misma pregunta a la hora de decidir si alquilar por ellos mismos o por mediación de una inmobiliaria.

El gran problema de fondo es la comisión inmobiliaria que recibe el agente inmobiliario en el momento de alquilarnos una vivienda, ¿cuánto me van a cobrar por la gestión de mi alquiler?

En este artículo te resolvemos todas las dudas, y además te explicamos con detalle todos los tipos de gestión inmobiliaria de alquileres.

Del mismo modo, te mostraremos todas las formas de cobro de la comisión inmobiliaria, incluido como no, los honorarios por la gestión integral del alquiler. En este último caso, te diremos por qué se ofrece el producto libre de comisiones inmobiliarias, cuando en realidad  a efectos del derecho mercantil se trata de una comisión pura y dura.  ¿Qué esconden algunas empresas de alquiler con la frase alquiler sin comisiones?

Para explicarte esta cuestión echaremos mano del Derecho Mercantil.

¿Puede realizarse una gestión inmobiliaria de alquiler y venta sin comisiones?

Claro que es posible, siempre y cuando el gestor inmobiliario realice más tareas que un simple comisionista, te lo explicamos todo a continuación.

Vamos a empezar por los conceptos de comisión y honorarios por mediación inmobiliaria.

¿Qué es la comisión inmobiliaria?

Seguro que tienes en mente lo que es una comisión inmobiliaria. En realidad la comisión es un dinero que cobra el comisionista por realizar una determinada cosa, solo una.

¿Qué son los honorarios?

En cambio, el precio que cobra un agente inmobiliario es por un volumen de actuaciones mayor, y responderá siempre a criterios tales como la continuidad, la realización de un cúmulo de tareas: gestiones realizadas.Para saber cuánto cobra una agencia de alquiler por la gestión supondrá que dicho profesional inmobiliario realice tareas o gestiones, continuas, estables y permanentes,  muy típicas estas  del contrato de agencia, no del comisionista.

¿El agente inmobiliario es un comisionista?

No lo es en absoluto ¿Entonces por qué cobra comisión por la venta o alquiler de un inmueble? Con el Derecho en la mano podríamos afirmar que atribuir de comisionista al agente inmobiliario es más propio de una costumbre que una realidad jurídica.

¿Cuando el mediador no tiene derecho a la remuneración?

  • Si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo).
  • Si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal).
  • Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador

Caso especial:

Tal como se ha visto, da la impresión que para que el mediador pueda reclamar sus honorarios el contrato que se le encargó ha de llegar a buen fin; pero hay unas precisiones que hacer:

  • En cada caso debe estarse a la voluntad de las partes y a los usos y costumbres.
  • Que no es obstáculo que prive al mediador de su derecho a percibir la retribución convenida cuando ha cumplido el encargo, aunque el contrato interesado puede no llegar a buen fin por causas ajenas, como sería el desistimiento o el incumplimiento contractual.

¿Qué es la gestión integral del alquiler?

El contrato de gestión integral del alquiler engloba varios tipos de contratos en uno solo. Es un contrato refundido. El gestor de alquileres, que trabaja en la agencia de alquiler, está más especializado que un agente inmobiliario o un comisionista. Se trata de un profesional, abogado generalmente, especializado en Derecho de la edificación, urbanismo y derecho inmobiliario y registral. A su vez, su equipo es especialista en contabilidad, finanzas y asesoría. Los honorarios que cobra un gestor o administrador inmobiliario son:

Promoción inmobiliaria.

Mediación inmobiliaria.

Asesoría legal.

Asesoría contable.

Asesoría laboral.

Asesoría financiera y tributaria.

Administrador de propiedades.

Por ejemplo, en el caso de habitéis, su modelo de gestión integral del alquiler
no se basa en un contrato de agencia inmobiliaria, tampoco de comisión. Estos son algunos de los conceptos por los que cobra a sus clientes un porcentaje del 6% equivalente a la renta pactada entre el arrendador y arrendatario.

Uno de los grandes motivos por los que los propietarios deciden alquilar con una agencia de gestión integral de alquiler es la comodidad, la tranquilidad y la seguridad. Muchas personas, cada vez más, prescinden de las agencias inmobiliarias, porque estas no realizan una gestión integral del alquiler. Hay propietarios que no tienen tiempo para ocuparse de sus propiedades, no quieren ver siquiera al inquilino, su misión es otra, por eso encargan la administración de sus inmuebles a las agencias de gestión integral del alquiler.

¿Qué criterios se deben tener en cuenta en la retribución de un agente inmobiliario?

Como hemos visto, la gestión integral del alquiler tiene un coste, aunque hay alternativas, que no pasan por la gestión integral, como es la agencia inmobiliaria o empresas de gestión sin comisiones, así se hacen llamar. Sin embargo, son comisionistas porque no realizan la labor de una verdadera empresa de gestión integral del alquiler.

Veamos con más detalle los beneficios de contratar a un experto en gestión integral de alquiler.

Todo comienza con comercialización del inmueble y la firma del contrato de alquiler.

Primera fase.

Acordadas las condiciones con el propietario de un inmueble en alquiler se procede a comercializarlo. Para ello realizará una serie de gestiones como son:

  • Realizar una tasación del inmueble, estableciendo el precio del alquiler.
  • Comunicar al propietario el precio del alquiler para su aprobación.
  • Posteriormente se procederá a realizar un estudio fotográfico para publicarlo en los mejores portales inmobiliarios. En este caso, la empresa de gestión de alquileres se encargará de obtener el Certificado de Eficiencia Energética del inmueble en alquiler.
  • Una vez puesto el anuncio, la agencia encargada de la gestión integral del alquiler se encargará de gestionar las visitas y hará un filtro de todos los candidatos solicitando documentación, para garantizar la solvencia de los inquilinos.

La segunda fase.

Seleccionado al inquilino ideal, el servicio de gestión integral del alquiler incluye la redacción del contrato de alquiler. Este trámite se realiza por un abogado experto en contratos de alquiler, que no ayuda a redactar el contrato, sino que asume la redacción y supervisión del contrato de alquiler y asistirá a la firma (en persona, telemática o electrónicamente) para asegurar el cumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Tercera fase.

Concluida la primera y segunda fase, la empresa de gestión integral de alquileres se relacionará directamente con el inquilino. Atenderá sus quejas, las resolverá y será quien le cobre la renta, transfiriendo al propietario el importe de la misma descontando el porcentaje acordado.

En este caso, la agencia de gestión integral de alquileres, como es el caso de habitéis, a diferencia de los comisionistas (ciertas empresas de gestión de alquileres), que dicen no cobrar comisiones (ya hemos dicho que sí las cobran), sí se encargan de resolver todos los problemas que puedan surgir con el piso, local comercial, apartamento o chalet, sin necesidad de derivar ni una sola gestión a los inmobiliarios de la zona.

¿Cuánto cobra una agencia por alquilar?

La regla general que da derecho a la retribución por parte de un agente inmobiliario es que se alcance el objetivo pretendido: la celebración de la operación inmobiliaria de compraventa, alquiler, permuta, entre otros, pero siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes.

Los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor.

Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada.

Asimismo, el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del "excorredor."

En otro espacio, cuando el propietario y el comprador evitan pagar al corredor o agente inmobiliario y posteriormente llegan a un acuerdo, si así pudiera probarlo el corredor, le correspondería su retribución.

Así las cosas, el trabajo del mediador inmobiliario  (agente inmobiliario) terminará aquí, tal vez se implique en alguna gestión posterior, pero nunca realizará tareas realacionadas con la administración integral del alquiler.

La agencia integral del alquiler.

A diferencia de todos ellos, la agencia de gestión de alquileres es quien asume la más completa gestión de alquileres del mercado: es comercializador, corredor, agente, mediador, asesor legal, administrador, contable. Y lo más importante: no encarga gestión alguna a los inmobiliarios.

Según hemos podido observar, algunas de las empresas de gestión de alquileres, dirimen la mayor parte de su gestión a los inmobiliarios, luego estamos ante una empresa comisionista.

Lectura recomendada: gana-dinero-con-el-alquiler/

 

ALQUILA CON HABITÉIS

Publicado en: Alquileres, Gestión integral alquiler, Inmobiliaria online, Precios

¿Qué es la gestión integral de alquileres en España?

16 mayo 2021 by HABITEIS Deja un comentario

Portada » Alquileres » Gestión integral alquiler
Francisco te explica en este vídeo qué es la gestión integral de alquileres y qué incluye.
Seleccionar un día para que me llamen

¿Qué es la gestión de alquileres en España realizada por gestores de alquileres?

¿Qué es la gestión integral de alquileres en España? Es un servicio profesional realizado por expertos en la gestión y administración de alquileres: abogados, corredores inmobiliarios, administradores, comerciales y contables. En otras palabras, la gestión de alquileres en España es un servicio inmobiliario y de gestión integral, que cumple con la legislación de alquileres desde el punto de vista jurídico y fiscal en el marco de la legislación de vivienda y arrendamientos de España. Además la gestión de alquileres está especializada en todo tipo de legislación autonómica donde se halle el inmueble: legislación de Cataluña, País Vasco, Comunidad Valenciana, Asturias, etc. El servicio se adapta a cada comunidad autónoma de España por disponer, en gran medida, competencias en materia de vivienda.

Los propietarios de inmuebles en alquiler pagan a los administradores de alquileres unos honorarios por la gestión de alquileres. La mejor gestión integral de alquileres en España se consigue mediante el pago de una tarifa o un porcentaje debido a que por poco dinero se puede conseguir un servicio profesional.

Se trata de profesionales que son los únicos responsables de las gestiones diarias de la propiedad en alquiler. Sus tareas comprenden desde la selección de los inquilinos, pasando por la organización y de las reparaciones así como la llevanza de la fiscalidad de la propiedad y el asesoramiento legal.

¿Cuáles son los principales clientes de los profesionales de gestión integral de alquileres en España?

Los gestores de alquileres tienen varios tipos de clientes. El gestor de alquileres trabaja principalmente para propietarios de propiedades particulares y también para los propietarios de empresas patrimoniales que disponen de complejos de apartamentos y condominios, centros comerciales y parques industriales.

Absolutamente todo queda gestionado por estos profesionales, es lo que se llama gestión integral alquiler. La gestión integral de alquileres no tiene por qué ser tan extensa, hay profesionales que focalizan su gestión de alquileres para clientes de propiedades particulares.

Sus funciones principales son las de administrar las tareas rutinarias que les delegan los propietarios y preservar el valor de las propiedades que administran mientras generan ingresos garantizando el cobro puntual y a un precio muy interesante para los propietarios de inmuebles en alquiler.

¿Cuáles son las características fundamentales del servicio de gestión de alquileres?

Conclusiones clave:

  1. La gestión de la propiedad es la supervisión de la propiedad inmobiliaria por parte de un tercero
  2. Los administradores de propiedades generalmente son responsables de las operaciones diarias de la propiedad inmobiliaria, desde la selección de los inquilinos hasta la organización de las reparaciones y el mantenimiento.
  3. Los propietarios pagan a los administradores de la propiedad una tarifa o un porcentaje del alquiler generado por la propiedad.
  4. Cada estado tiene sus propias leyes que regulan las actividades de los administradores de propiedades.

¿Qué otras denominaciones tiene el gestor de alquileres?

El gestor de alquileres es en realidad un profesional que se encarga de la gestión de la propiedad ajena, según en el contexto que se quiera emplear su trabajo recibirá una u otra denominación. Estas son las expresiones más comunes utilizadas por sus clientes:

Administrador de alquileres.

Gestor integral alquiler.

¿En qué consiste la gestión de alquileres?

Por lo general, los propietarios de propiedades en alquiler prefieren delegar la gestión a una empresa externa de gestión de alquileres. Los arrendadores que quieren delegar este trabajo en profesionales, buscan inmobiliarias de gestión de alquileres, principalmente gestores online de alquileres.

Las responsabilidades de un administrador de propiedades generalmente involucran lo siguiente:

1. Detección de posibles inquilinos.

2. Redacción, firma y renovación de contratos de arrendamiento en nombre de los propietarios.

3. Cobro de alquiler Mantenimiento de propiedades, incluido el paisajismo y la remoción de nieve.

4. Hacer arreglos para las reparaciones necesarias a las propiedades.

3. Establecer y cumplir con los presupuestos para el mantenimiento de la propiedad. Las empresas deben cumplir con las leyes y reglamentaciones locales y estatales para propietarios e inquilinos. Los propietarios pagan a los administradores de propiedades una tarifa o un porcentaje del alquiler generado por una propiedad mientras está bajo su administración.

¿Quién necesita una empresa de gestión integral de alquileres?

Los propietarios contratan empresas de gestión de propiedades por una variedad de razones.

Algunos pueden tener múltiples propiedades de alquiler en sus carteras y no tienen el tiempo o la experiencia para mantener las propiedades y tratar con inquilinos individuales.

Otros por su parte, solo tienen interés en poseer propiedades de alquiler y obtener ganancias de ellas. Cuando este es el caso, contratan administradores de propiedades profesionales. Los propietarios con propiedades en alquiler que residen en otras zonas de España incluso en el extranjero hacen uso de los servicios de gestión de alquileres prestados por una empresa de gestión de alquileres en España.

¿Es lo mismo un administrador de fincas que un gestor de alquileres?

En absoluto. La gestión integral de alquileres se basa en la prestación de servicios inmobiliarios completos que incluyen, desde la gestión integral alquiler pasando por la venta de inmuebles.

En particular, Los gestores de alquileres son diferentes de los administradores de fincas , estos últimos se ocupan de la administración de edificios con áreas comunes en lugar de viviendas o propiedades individuales en alquiler.

Los administradores de fincas no disponen de estructura organizativa específica propia de las empresas de gestión de alquileres.

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Publicado en: Gestión integral alquiler

Cómo inscribir un contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad.

9 mayo 2021 by HABITEIS Deja un comentario

Portada » Alquileres » Gestión integral alquiler

Cómo inscribir un contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad es a veces una necesidad que impone o solicita alguna de las partes interesadas antes de formalizar el contrato de arrendamiento.

No es exigible la inscripción pero sí muy aconsejable.

¿Cómo puedo inscribir un contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad?

El artículo 2 de la Ley Hipotecaria dice:

“En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán… Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos“.

El modo de inscribir el contrato de arrendamiento es sencillo. Tan solo debes acercarte por la notaría y solicitar que se eleve a público tu contrato de arrendamiento. El notario se encargará de todo, dará fe del acto y lo presentará al registro de la propiedad para que el registrador autorice la inscripción.

¿Qué requisitos se necesitan para inscribir un contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad?

Para poder inscribir un contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad será suficientes la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato.

¿Qué datos deben constar en la inscripción del contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad?

  • Descripción de la finca: si los datos de la finca no constaran el contrato de arrendamiento el Notario los hará constar, por ejemplo la calle, número, situación dentro del edificio, linderos, entre otros datos.
  • Datos de inscripción en el registro de la propiedad: indicación del régimen en propiedad horizontal, cuota de participación, entre otros datos.
  • Identidad de los contratantes.
  • La renta pactada.
  • La renta inicial.
  • Las cláusulas que las partes libremente hubieran pactado.

¿Qué efectos tiene la inscripción del contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad?

Estos efectos están previstos especialmente para los arrendamientos urbanos, siendo muchas las ventajas de inscripción, según se mire por cada una de las partes interesadas:

  • Ventajas para el arrendatario. El comprador de la vivienda quedaría obligado a cumplir el contrato existente hasta su terminación. De este modo se impondría al comprador la subrogación del contrato en toda su extensión (en derechos y obligaciones).
  • Ventajas para el arrendador. Incluida la cláusula que permita al arrendador recuperar la vivienda en caso de impago del alquiler el notario notificará al inquilino sobre esta circunstancia para que se ponga al día, de no hacerlo el mismo juez o notario podrá declarar la finalización del contrato.

¿Qué ocurre si no vive nadie de forma habitual en la vivienda arrendada?

Dependerá de la situación personal y familiar del inquilino que podría quedar igualmente protegido ante terceros adquirientes.

Quiere decir que el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

¿Cómo se puede cancelar un contrato de arrendamiento urbano en el registro de la propiedad?

Existen dos vías para cancelar un contrato de arrendamiento en el registro de la propiedad:

  • Transcurrido cierto tiempo.

Respecto de los arrendamientos urbanos de duración inferior a cinco años, cuando hayan transcurrido ocho años desde la fecha inicial del contrato y no conste la prórroga convencional de éste.

De oficio una vez que haya transcurrido el plazo pactado y no conste en el Registro la prórroga del contrato.

¿Cómo notificar al arrendatario la cancelación del contrato de arrendamiento?

Bastará con notificar copia del acta notarial por la cual se notifica al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, en los casos comprendidos en la Ley de arrendamientos urbanos que hemos mencionado.

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Publicado en: Arrendamientos Etiquetado como: arrendamientos, inscripción, registro de la propiedad

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