¿Cuánto cobra una agencia de alquiler por la gestión?
Muchas personas se hacen la misma pregunta a la hora de decidir si alquilar por ellos mismos o por mediación de una inmobiliaria.
El gran problema de fondo es la comisión inmobiliaria que recibe el agente inmobiliario en el momento de alquilarnos una vivienda, ¿cuánto me van a cobrar por la gestión de mi alquiler?
En este artículo te resolvemos todas las dudas, y además te explicamos con detalle todos los tipos de gestión inmobiliaria de alquileres.
Del mismo modo, te mostraremos todas las formas de cobro de la comisión inmobiliaria, incluido como no, los honorarios por la gestión integral del alquiler. En este último caso, te diremos por qué se ofrece el producto libre de comisiones inmobiliarias, cuando en realidad a efectos del derecho mercantil se trata de una comisión pura y dura. ¿Qué esconden algunas empresas de alquiler con la frase alquiler sin comisiones?
Para explicarte esta cuestión echaremos mano del Derecho Mercantil.
¿Puede realizarse una gestión inmobiliaria de alquiler y venta sin comisiones?
Claro que es posible, siempre y cuando el gestor inmobiliario realice más tareas que un simple comisionista, te lo explicamos todo a continuación.
Vamos a empezar por los conceptos de comisión y honorarios por mediación inmobiliaria.
¿Qué es la comisión inmobiliaria?
Seguro que tienes en mente lo que es una comisión inmobiliaria. En realidad la comisión es un dinero que cobra el comisionista por realizar una determinada cosa, solo una.
¿Qué son los honorarios?
En cambio, el precio que cobra un agente inmobiliario es por un volumen de actuaciones mayor, y responderá siempre a criterios tales como la continuidad, la realización de un cúmulo de tareas: gestiones realizadas.Para saber cuánto cobra una agencia de alquiler por la gestión supondrá que dicho profesional inmobiliario realice tareas o gestiones, continuas, estables y permanentes, muy típicas estas del contrato de agencia, no del comisionista.
¿El agente inmobiliario es un comisionista?
No lo es en absoluto ¿Entonces por qué cobra comisión por la venta o alquiler de un inmueble? Con el Derecho en la mano podríamos afirmar que atribuir de comisionista al agente inmobiliario es más propio de una costumbre que una realidad jurídica.
¿Cuando el mediador no tiene derecho a la remuneración?
- Si el contrato encargado no llega a celebrarse (no se produce la perfección del mismo).
- Si se ha celebrado pero no por la actividad del mediador (falta el nexo causal).
- Si se celebra una vez transcurrido el plazo pactado (es causa de extinción del contrato) a no ser que se pruebe que el contrato se celebró después, pero por razón de la actividad mediadora, con cuyo retraso las partes contratantes han querido evitar el pago al mediador
Caso especial:
Tal como se ha visto, da la impresión que para que el mediador pueda reclamar sus honorarios el contrato que se le encargó ha de llegar a buen fin; pero hay unas precisiones que hacer:
- En cada caso debe estarse a la voluntad de las partes y a los usos y costumbres.
- Que no es obstáculo que prive al mediador de su derecho a percibir la retribución convenida cuando ha cumplido el encargo, aunque el contrato interesado puede no llegar a buen fin por causas ajenas, como sería el desistimiento o el incumplimiento contractual.
¿Qué es la gestión integral del alquiler?
El contrato de gestión integral del alquiler engloba varios tipos de contratos en uno solo. Es un contrato refundido. El gestor de alquileres, que trabaja en la agencia de alquiler, está más especializado que un agente inmobiliario o un comisionista. Se trata de un profesional, abogado generalmente, especializado en Derecho de la edificación, urbanismo y derecho inmobiliario y registral. A su vez, su equipo es especialista en contabilidad, finanzas y asesoría. Los honorarios que cobra un gestor o administrador inmobiliario son:
Promoción inmobiliaria.
Mediación inmobiliaria.
Asesoría legal.
Asesoría contable.
Asesoría laboral.
Asesoría financiera y tributaria.
Administrador de propiedades.
Por ejemplo, en el caso de habitéis, su modelo de gestión integral del alquiler
no se basa en un contrato de agencia inmobiliaria, tampoco de comisión. Estos son algunos de los conceptos por los que cobra a sus clientes un porcentaje del 6% equivalente a la renta pactada entre el arrendador y arrendatario.
Uno de los grandes motivos por los que los propietarios deciden alquilar con una agencia de gestión integral de alquiler es la comodidad, la tranquilidad y la seguridad. Muchas personas, cada vez más, prescinden de las agencias inmobiliarias, porque estas no realizan una gestión integral del alquiler. Hay propietarios que no tienen tiempo para ocuparse de sus propiedades, no quieren ver siquiera al inquilino, su misión es otra, por eso encargan la administración de sus inmuebles a las agencias de gestión integral del alquiler.
¿Qué criterios se deben tener en cuenta en la retribución de un agente inmobiliario?
Como hemos visto, la gestión integral del alquiler tiene un coste, aunque hay alternativas, que no pasan por la gestión integral, como es la agencia inmobiliaria o empresas de gestión sin comisiones, así se hacen llamar. Sin embargo, son comisionistas porque no realizan la labor de una verdadera empresa de gestión integral del alquiler.
Veamos con más detalle los beneficios de contratar a un experto en gestión integral de alquiler.
Todo comienza con comercialización del inmueble y la firma del contrato de alquiler.
Primera fase.
Acordadas las condiciones con el propietario de un inmueble en alquiler se procede a comercializarlo. Para ello realizará una serie de gestiones como son:
- Realizar una tasación del inmueble, estableciendo el precio del alquiler.
- Comunicar al propietario el precio del alquiler para su aprobación.
- Posteriormente se procederá a realizar un estudio fotográfico para publicarlo en los mejores portales inmobiliarios. En este caso, la empresa de gestión de alquileres se encargará de obtener el Certificado de Eficiencia Energética del inmueble en alquiler.
- Una vez puesto el anuncio, la agencia encargada de la gestión integral del alquiler se encargará de gestionar las visitas y hará un filtro de todos los candidatos solicitando documentación, para garantizar la solvencia de los inquilinos.
La segunda fase.
Seleccionado al inquilino ideal, el servicio de gestión integral del alquiler incluye la redacción del contrato de alquiler. Este trámite se realiza por un abogado experto en contratos de alquiler, que no ayuda a redactar el contrato, sino que asume la redacción y supervisión del contrato de alquiler y asistirá a la firma (en persona, telemática o electrónicamente) para asegurar el cumplimiento de lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Tercera fase.
Concluida la primera y segunda fase, la empresa de gestión integral de alquileres se relacionará directamente con el inquilino. Atenderá sus quejas, las resolverá y será quien le cobre la renta, transfiriendo al propietario el importe de la misma descontando el porcentaje acordado.
En este caso, la agencia de gestión integral de alquileres, como es el caso de habitéis, a diferencia de los comisionistas (ciertas empresas de gestión de alquileres), que dicen no cobrar comisiones (ya hemos dicho que sí las cobran), sí se encargan de resolver todos los problemas que puedan surgir con el piso, local comercial, apartamento o chalet, sin necesidad de derivar ni una sola gestión a los inmobiliarios de la zona.
¿Cuánto cobra una agencia por alquilar?
La regla general que da derecho a la retribución por parte de un agente inmobiliario es que se alcance el objetivo pretendido: la celebración de la operación inmobiliaria de compraventa, alquiler, permuta, entre otros, pero siempre que la operación se realice dentro del plazo fijado por los contratantes.
Los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor.
Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efectivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada.
Asimismo, el derecho a la remuneración no se pierde por la falta de cumplimiento del contrato, salvo pacto en contrario; tampoco en caso de desistimiento del contrato ya celebrado e, incluso, corresponde el pago aun después de extinguido el corretaje si la conclusión del contrato que fue objeto del encargo ha sido posible gracias a la actividad del "excorredor."
En otro espacio, cuando el propietario y el comprador evitan pagar al corredor o agente inmobiliario y posteriormente llegan a un acuerdo, si así pudiera probarlo el corredor, le correspondería su retribución.
Así las cosas, el trabajo del mediador inmobiliario (agente inmobiliario) terminará aquí, tal vez se implique en alguna gestión posterior, pero nunca realizará tareas realacionadas con la administración integral del alquiler.
La agencia integral del alquiler.
A diferencia de todos ellos, la agencia de gestión de alquileres es quien asume la más completa gestión de alquileres del mercado: es comercializador, corredor, agente, mediador, asesor legal, administrador, contable. Y lo más importante: no encarga gestión alguna a los inmobiliarios.
Según hemos podido observar, algunas de las empresas de gestión de alquileres, dirimen la mayor parte de su gestión a los inmobiliarios, luego estamos ante una empresa comisionista.
Lectura recomendada: gana-dinero-con-el-alquiler/
