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¿Qué es y para qué sirve la hipoteca inversa?

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En los últimos años han aflorado nuevos instrumentos de financiación de las personas mayores utilizando como base del crédito las viviendas en propiedad. Tal es el caso de la hipoteca inversa. Pero ¿qué es y para qué sirve la hipoteca inversa?

¿Qué es la hipoteca inversa?

No se trata de explicar en profundidad qué es una hipoteca inversa pero sí vamos a dejar claro qué es y para qué sirve la hipoteca inversa. Estas son sus notas características:

  • No es un préstamo. En realidad es un crédito que se garantiza con la vivienda habitual o de temporada.
  • La hipoteca inversa requiere acuerdo de las partes. Como es un crédito requiere conformidad en su creación estableciéndose los pagos mensuales durante el plazo máximo establecido. El pacto puede incorporar como primera disposición la cantidad necesaria para los gastos de su formalización.
  • No es una renta vitalicia. El titular de la vivienda constituida en hipoteca inversa, sigue siendo dueño de la vivienda luego podrá cancelar la hipoteca, solicitar un nueva hipoteca inversa si aumenta su valor de mercado y exigir un aumento de la mensualidad. Además, la hipoteca inversa se puede vender, donar y ceder.

¿Para qué sirve la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa sirve para ayudar a los mayores que quieran utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta.

La hipoteca inversa ofrece beneficios a la persona necesitada o que quiera aumentar su renta, por eso ofrece un gran potencial de beneficios económicos y sociales. La hipoteca inversa ofrece la posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda luego aumentará enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.

¿Qué requisitos hay que cumplir para beneficiarse de la hipoteca inversa?

Los requisitos previos a la concesión de la hipoteca son básicamente dos:

  • Que se conceda a personas físicas residentes en España.
  • Que recaiga sobre una vivienda o que se destine a la adquisición o conservación de terrenos y edificios construidos o por construir.

¿Se puede constituir la hipoteca inversa fuera de España?

La hipoteca inversa es válida cuando se comercializa en España, por lo tanto no es válida la comercializada en el extranjero o país perteneciente a la Unión Europea.

¿El banco está obligado a facilitarme información antes de la firma de la hipoteca inversa?

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar, la entidad debe cumplir con una serie de requisitos:

  • La entrega de la oferta de hipoteca inversa.
  • Prestar un servicio de asesoramiento independiente y previo.

Requisitos de la hipoteca inversa sobre la vivienda habitual.

Hemos mencionado que la hipoteca debe recaer sobre una vivienda habitual sin mencionar los requisitos de concesión. Pues bien, según indica la Disp. Adicional 1ª Ley 41/2007, se entiende por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años.
  2. Que estén afectadas de dependencia severa o gran dependencia.
  3. Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.
  4. Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
  5. Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en el artículo 7 y en el art. 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

¿Qué ocurre si fallece el solicitante de la hipoteca inversa en vigor?

Existen dos supuestos a tener en cuenta:

Si los herederos pagan. Fallecido el solicitante los herederos podrán cancelar la hipoteca inversa una vez abonados los créditos vencidos, con sus intereses sin que el acreedor pueda exigir compensación económica or la cancelación.

Si los herederos no pagan. El acreedor sólo podrá cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

¿Qué beneficios tiene la hipoteca inversa?

  1. Respecto de los impuestos e hipotecas inversas:

Escrituras públicas: Las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITPAJD.

2. En relación a las costas notariales:

Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los Documentos sin cuantía.

3. En relación al Registro de la Propiedad.

Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.

¿En qué supuesto no me puedo beneficiar con la hipoteca inversa?

La hipoteca inversa puede formalizarse también respecto de otros inmuebles distintos a la vivienda, pero a estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los beneficios anteriores para las viviendas habituales.

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