Hasta 14 errores puedes cometer en el momento de firmar un contrato de arrendamiento.

Disponer de un contrato de alquiler al uso y general puede facilitar las cosas. Esto es cierto, siempre y cuando el contrato esté actualizado y adaptado a la normativa vigente.

El artículo 1543 del Código Civil define el contrato de arrendamiento como aquél por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a la otra (arrendatario) el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Aunque parezca una definición de contrato de arrendamiento muy simple la verdad es que nos aporta mucha información para empezar a determinar el tipo de contrato de alquiler.

Ahora bien, sólo estarán sometidos a la normativa común regulada en el CC los arrendamientos que se encuentren excluidos del ámbito de aplicación de la legislación especial, y en este sentido, nos remitimos al tema específico de situaciones excepcionales por el COVID-19 o los excluido por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Otra cuestión a tener en cuenta es si tenemos prisa por alquilar nuestra propiedad. Puede ser tentador echar mano de una plantilla de contrato de alquiler y completar los espacios vacíos sin darnos cuenta de la importancia que tiene cumplimentar correctamente un contrato de arrendamiento. Nos damos cuenta de su importancia en el momento que afloran las tensiones y para entonces, puede que sea demasiado tarde para arreglar las cosas.

Si tu intención es evitar gastar demasiado, perder tiempo y lidiar con disputas, te recomendamos que personalices tus contratos de arrendamiento, incluso si eso significa contratar un servicio de redacción de contratos económico y eficaz para que te ayude. Sigue leyendo y descubre ahora los 12 errores que debes evitar al firmar un contrato de alquiler.

1. Comprobar los datos.

Coger una plantilla de contrato de arrendamiento para rellenar los espacios vacíos requiere mucha atención.

Puede ocurrir que tu inquilino abandone la vivienda sin avisar, dejando daños importantes en tu vivienda. La mala noticia es que nunca podrás reclamar nada si los nombres de tus inquilinos no se encuentran por ninguna parte.

Estas son algunas de las mejores formas de personalizar tus contratos de arrendamiento y asegurarte que no hay confusión:

1.- Incluye nombres completos ( no abreviados ni apodos ).

2.- Agrega los nombres al principio y al final del contrato.

3.- Nunca pongas la palabra inquilino sin mencionar su nombre completo.

2. No comprobar la titularidad sobre el inmueble.

No comprobar que quien dice ser el propietario es su verdadero dueño. Lo habitual es que el dueño de la vivienda ponga la propiedad en alquiler. No obstante, en otras ocasiones son personas ajenas las que firman el contrato de alquiler y que por tanto no tienen derecho a alquilar: familiares, amigos, herederos o exparejas del titular de la vivienda después de haber obtenido la sentencia del divorcio.

Hay que asegurarse que el arrendador sea su verdadero dueño, para evitarlo solicitaremos una nota simple en el Registro de la Propiedad que tiene un coste aproximado de 3 euros.

Cabe la posibilidad que se trate de un subarriendo, donde el firmante del contrato de alquiler ya esté disponiendo de la vivienda a consecuencia de un contrato de alquiler en vigor.

En estos casos la Ley está a favor del subarrendatario y obviamente del arrendador, el problema surge cuando se han entregado cantidades a cuenta o comprometido el dinero con un aval.

Si estás pensando en permitir el subarrendamiento porque tu inquilino parece ser una persona de confianza, es mejor que lo medites dos veces antes de firmar.

3. Ignorar la Ley.

El hecho de gestionar nuestra propiedad de alquiler no debe llevarnos a la tentación de modificar los contratos y sus disposiciones.

Los contratos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos y Código Civil en España o normas complementarias deben ajustarse a lo establecido en ellas, por ejemplo en el caso de firmar un contrato de arrendamiento rústico en Cataluña que se deberá ajustar a lo establecido en el Libro Sexto del Código civil de Cataluña.

Por eso, no debemos suprimir o modificar una disposición pensando que es mejor para nuestros intereses. No debemos modificar la estructura de un contrato de arrendamiento . Un contrato está formado por una parte imperativa y otra dispositiva, determinarlas y conocerlas es importantísimo a la hora de redactar un buen contrato de arrendamiento.

Básicamente tu contrato debe tener una estructura acorde a la normativa vigente:

Obligaciones del arrendador.
Obligaciones del arrendatario.
Subarrendamiento.
Efectos del incumplimiento.
Extinción .

Cada una de estas partes regulan una serie de supuestos y circunstancias más específicas que no es menester citar ahora.

4. No comprobar la solvencia del inquilino.

El mercado del alquiler es dinámico y cambiante. La coyuntura económica del momento hace que los precios suban o bajen moderadamente.

Ante la imposibilidad de vender una segunda vivienda, muchos caseros optan por arrendarla. A veces prefieren recibir un precio algo más bajo que contratar una empresa de gestión integral de alquileres para asegurar el cobro y olvidarse durante todo el tiempo del contrato con un alquiler seguro.

Sea cual fuere el motivo que les lleva a alquilar su vivienda, lo fundamental es que quieren evitar que quede vacía. Es un hecho que mantenerla vacía sería la peor inversión, por eso quieren un inquilino que les dé cierta seguridad.

Lo más sorprendente de todo esto es la falta de rigor a la hora de pedir la documentación para constatar la solvencia del futuro inquilino.

¿Cómo saber si un inquilino es solvente?

Como saber saber si nuestro inquilino es solvente no es fácil pero seguro que es el mejor recurso para no tener problemas y garantizar así un alquiler seguro. Es una tarea que debemos realizar sin reservas, de este modo, si el interesado cumple con el perfil requerido, podremos aplicar alguna rebaja, siempre y cuando modifiquemos alguna cláusula del contrato.

5. Conformarse con un contrato verbal.

El Ordenamiento Jurídico español da validez a los contratos verbales, salvo en algunos contratos que por su naturaleza requiera la intervención de un notario, por ejemplo la hipoteca.

El problema lo tendremos para demostrar lo pactado. Los jueces echan mano de su ingenio y experiencia para descubrir el pastel. La mala noticia es que a veces se quedan cosas en el tintero o que no quedan suficientemente claras en perjuicio del arrendador o del arrendatario.

Entre las causas que llevan a las partes a un litigio podríamos citar cuando uno de los firmantes del contrato de alquiler lo hace de mala fe y dice que pactó una cosa cuando en realidad se había acordado lo contrario.

Por ejemplo, cuando una cláusula del contrato establece que propietario pagaría los gastos de la comunidad y luego se niega diciendo que es rotundamente falso ¿ Cómo pruebas lo contrario? La verdad es que en un contrato verbal es muy difícil de demostrar.

El inquilino, por su parte, puede sostener que el dueño de la vivienda se comprometió a cobrarle una cantidad más baja por el alquiler si realizaba algunas reparaciones.

6. No leer el contrato antes de firmar.

Es uno de los errores más comunes: suponer que lo pactado se halla plasmado en el contrato. Si no se comprueba el contenido del contrato de alquiler, cabe la posibilidad de que no aparezcan todas las condiciones pactadas.

Tal vez sea el propietario quien aporte el modelo de contrato de alquiler, sin darse cuenta de que lo firmado no se corresponde a lo entregado en arrendamiento.

Lo mejor que se puede hacer es descargar un modelo de alquiler gratis para evitar problemas, siempre y cuando esté actualizado. Si el contrato que has descargado no se ajusta a tu situación particular vale la pena que solicites un servicio de redacción de contratos de alquiler.

7. Dar por hecho algo que no consta en el contrato.

En los contratos de alquiler no hay que dejar nada al azar y todo debe estar plasmado pues, como se suele decir, las palabras se las lleva el viento.

Hay que prever todas las circunstancias y pedir al arrendador y arrendatario en su caso, que se modifique el contrato para que figure en el nuevo escrito.

8. Alquilar una vivienda sin que tu inquilino haya visto el inmueble.

Muchas personas interesadas en alquilar agendan la visita con el casero y después, por algún motivo, no acuden a verlo. Los inquilinos que no pueden acudir a la cita se disculpan con el casero y le dicen que con haber visto el inmueble en el anuncio tienen suficiente y que igualmente les interesa el alquiler que ofrece en el anuncio de alquileres del portal inmobiliario que consultaron ese día.

¿Qué se puede esperar de una persona que alquila sin ver el inmueble? Solo hay que imaginarlo por un momento para decidir no alquilar en esas condiciones ¿verdad? Este sería otro error que no deberías cometer cuando alquiles tu inmueble.

9. Alquilar tu inmueble cuando todavía no está presentable ni disponible.

Error cometidos por el casero.

Algunos caseros corren la voz a familiares y amigos diciendo que van a alquilar una vivienda. Cuando esta información llega a terceras personas solicitan hablar con el casero, una vez contactado por mediación de esos amigos o familiares le dicen que han oído que alquila una vivienda y que no les importa que esté por realizar alguna reparación o que que esté por pintar.  Este es otro error que no deberías cometer si alquilas una vivienda.

El que alquila una vivienda en alquiler sin condicionar nada también dirá mucho de esa persona: poca exigencia, prisas, necesidad, conformismo. Lo que aquí ocurre es que se trata de un perfil bajo de credibilidad porque no poner condiciones a la hora de alquilar. Muchos caseros han alquilado en estas condiciones y se han encontrado problemas de todo tipo: pagos, desperfectos o subarrendamientos no autorizados.

Error cometido por el inquilino.

Algunos propietarios en cambio no tienen una vivienda presentable para alquilar, lo cual, de entrada, debería retirarse del mercado inmobiliario. Puede que la vivienda esté habitable pero en mal estado de conservación: grietas, desperfectos, sistema eléctrico obsoleto o con un atasco en las tuberías.

En este supuesto, si el inquilino ha visitado la casa y acepta entrar a vivir en ella deberá dejar constancia en el contrato de arrendamiento y por escrito todas las anomalías observadas. Estas cuestiones quedarán reflejadas en un anexo del contrato de alquiler lo cual le proporcionará seguridad contractual si surgiera algún problema.

En todo caso, es a partir de este preciso momento cuando se podrá negociar las condiciones del alquiler y preguntar quién repara las grietas si el propietario o el vecino con la intención de pedir un precio menor de renta del inicialmente anunciado.

Si esto no se recoge en el contrato de alquiler el propietario puede negarse a hacer el arreglo una vez que el inquilino se encuentre en la vivienda. Y lo que es peor, un tiempo después, puede decir que ha sido el arrendatario quien ha causado los daños en la casa. Esto le podría dar derecho a pedir que lo pague e incluso echarlo del piso presentando un procedimiento de desahucio.

La buena noticia es que son cada vez menos los arrendatarios que alquilan viviendas en mal estado.

Cuando una vivienda está en buen estado y además presentable, el percibirá mayor precio de su alquiler, siempre y cuando realice las reparaciones necesarias o una modernización del mobiliario por ejemplo con la compra de un sofá cama para los mas pequeños o una lámpara colgante para el salón comedor incluso cualquier otro artículo de decoración de la casa. Y lo más importante, que al inquilino no le importará pagar más dinero por una vivienda cuidada y atractiva.

10. No fijar un plazo de duración del contrato.

Cada contrato de arrendamiento debe tener una fecha de inicio y finalización. De esta manera, los inquilinos nunca se confunden acerca de las fechas de mudanza, finalización del contrato, renovación o prórrogas.

11. No fijar la forma de pago

En el contrato siempre debe aparecer la manera en que se van a abonar las mensualidades del alquiler. El ingreso en la cuenta bancaria del propietario es una de las más cómodas, pero también se puede pactar que este, el casero, acuda a la casa durante los 5-10 primeros días del mes para cobrar el dinero.

En este caso el inquilino debe obtener un recibo cada vez que hace efectivo el abono del alquiler. Es importante tanto para el inquilino como para el dueño del piso que quede constancia por escrito la forma de pago, pues de lo contrario una de las dos partes puede argumentar que intentó abonar el dinero o cobrarlo y no fue posible.

12. Acceder al pago de conceptos que corresponden al propietario.

Algunos anuncios de alquiler de vivienda son muy llamativos por su bajo precio. Después, al consultarlo, resulta que hay que pagar por todos los gastos, junto al agua caliente, la luz, la calefacción que corren a cuenta del inquilino. No hay que olvidar que también se pueden pactar otros conceptos en el contrato de alquiler, como el pago del IBI, el impuesto de basuras, el agua fría, la comunidad de vecinos o la tasa de residuos de la diputación como es el caso de la Comunidad Valenciana.

La ley da completa libertad al propietario para que introduzca en el contrato cláusulas en las que atribuya al arrendatario el pago de todos estos servicios, pero es conveniente que antes de firmar el inquilino calcule cuánto va a tener que pagar por estos impuestos que, en principio y si no se establece lo contrario, le corresponderá al dueño del piso.

13. No solicitar un aval para asegurar el pago del alquiler.

Vamos a analizar aquí varias cuestiones. En primer lugar, es normal que el propietario de un piso quiera asegurarse el pago de las cuotas del alquiler, ya que son muchos los casos de inquilinos que no son solventes o que después de un tiempo dejan de pagar el alquiler.

Una fórmula para hacerlo es pidiendo un aval. El procedimiento es muy simple, pero costoso para el inquilino. El inquilino deposita en el banco el dinero que le pida el propietario o solicitando el dinero a la entidad bancaria que le aplicará una comisión que ronda entre el 1 y 1,5 por ciento de la cantidad avalada.

En el supuesto que el inquilino no abonara las cuotas, el arrendador podrá quedarse con el dinero. Pero hay veces que la cantidad solicitada es muy elevada y, sobre todo, hay que dejarla durante varios años.

¿El arrendador tiene derecho a exigir un aval?

Por supuesto, lo único que ocurre es que no todos los inquilinos están dispuesto a firmar un aval.

Si esto es así ¿compensa negociar con el dueño e incluso buscarse otra casa en la que no haya que dejar el dinero inmovilizado durante tanto tiempo? Todo dependerá de la situación.

Lo que está claro es que ante un alquiler de una vivienda de lujo requerirá necesariamente la solicitud de un aval.

14. Adelantar cantidades elevadas.

También hay que evitar, en la medida de lo posible, abonar de manera anticipada muchas mensualidades para quedarse con la vivienda. Salvo que la economía esté muy saneada o se trate de una casa única, que se adapta a la perfección a las necesidades del inquilino, es mejor negociar y no quedarse sin un dinero que puede ser imprescindible en un momento de dificultad.